Aménagements patrimoniaux 2

Les concubins peuvent acheter un bien en commun grâce à plusieurs techniques :

– l’emprunt ;

– l’indivision ;

– la société civile immobilière ;

– le démembrement de propriété ;

– le démembrement croisé ;

– la tontine.

L’indivision

Propriété indivise ou commune, et pouvoirs conjoints

Le bien acquis par les deux concubins est leur propriété :

– commune à égalité en cas d’indivision légale ;

– proportionnellement à leur contribution financière (moitié-moitié, 30-70 %, etc.) en cas d’indivision conventionnelle.

Ils disposent des mêmes droits sur ce bien, conformément aux règles de l’indivision (accord pour vendre, louer ou donner). Un simple désaccord suffit à paralyser l’acte passé par un seul, à l’insu de l’autre, sauf à sortir de l’indivision. Ils peuvent, par convention, organiser la manière dont seront prises les décisions de gestion relatives au bien qu’ils ont acheté.

A la rupture du concubinage

A la rupture du concubinage, sauf clause contractuelle contraire, l’indivision survit. Le bien n’est pas automatiquement partagé entre les concubins. S’il l’est, le partage se fait à l’amiable ou, à défaut, sur décision du juge du Tribunal de grande instance. Les concubins peuvent aussi choisir de signer une convention d’indivision pour organiser le sort des biens indivis en cas de séparation ou de décès de l’un d’eux.

Il est d’ailleurs plus prudent de prendre des dispositions préalables, tenant compte de ce risque décès, en prévoyant par exemple que :

– le survivant gérera les biens, sans avoir à obtenir l’accord des héritiers ;

– les décisions pourront être prises à la majorité simple entre le concubin survivant et les héritiers ;

– chacun des concubins pourra ainsi acquérir en priorité la part du défunt (clause de rachat au profit du survivant).

Société civile immobilière (SCI)

La société civile immobilière permet aux concubins de se constituer un patrimoine immobilier tout en échappant aux règles strictes de l’indivision (pouvoirs de gestion, cession, partage, etc.).

Démembrement de propriété 

Démembrement simple

Acheter un bien en prévoyant un démembrement de la propriété est une stratégie de transmission fiscalement avantageuse lorsque la différence d’âge des concubins est importante.

L’achat est fait au nom du plus jeune en usufruit et du plus âgé en nue-propriété.

Démembrement croisé

Chaque concubin achète la moitié de la nue-propriété et la moitié de l’usufruit d’un bien ou des parts d’une société civile immobilière (SCI) :

– au premier décès, le concubin survivant devient plein propriétaire de la moitié, tout en restant usufruitier de l’autre moitié, et la nue-propriété de cette seconde moitié est transmise aux héritiers du défunt ;

– au second décès, les héritiers du second concubin recueillent la pleine propriété de la moitié du bien, et les héritiers du premier concubin deviennent plein propriétaires de l’autre moitié du bien.

Tontine 

Par une clause dite « d’accroissement », les concubins permettent au survivant d’entre eux d’être rétroactivement réputé propriétaire exclusif de la totalité du bien depuis sa date d’acquisition.

Pendant la durée du concubinage, les acquéreurs ont des droits concurrents sur le bien (un droit de jouissance indivis, sans pour autant qu’ils soient considérés comme copropriétaires indivis du bien).

En cas de désaccord, seule la vente du bien est envisageable. Elle est taxée comme celle de droits indivis immobiliers.

Au décès, les héritiers du défunt n’ont pas à être indemnisés.

Les concubins n’ont pas les mêmes droits sur leur logement, selon que cette résidence soit :

– un bien pris en location au nom de l’un ou des deux concubins ;

– la propriété de l’un ou des deux.

Concubinage et location du logement 

Selon qu’un seul concubin ou les deux sont titulaires du bail d’habitation, les garanties ne sont pas les mêmes :

– si les deux concubins sont cotitulaires du bail, ils disposent chacun des mêmes droits et des mêmes garanties. Chacun est tenu de payer le loyer et les charges. Ils peuvent l’un sans l’autre donner congé au bailleur, mais cela n’entraînera -sauf clause de solidarité- aucune conséquence quant au droit au bail du concubin qui souhaite rester dans les lieux. En cas de décès d’un des concubins, le bail continue au profit du concubin survivant ;

– si un seul des concubins est titulaire du bail, il est seul tenu au paiement du loyer et des charges. Il peut résilier le contrat à tout moment (contrairement aux couples mariés, pour lesquels l’accord des deux est requis lorsque le logement loué constitue la résidence de famille). Dans ce cas, le propriétaire peut expulser le concubin qui n’est pas titulaire du bail, celui-ci n’ayant aucun droit à rester dans les lieux. Cependant, en cas de décès ou d’abandon par le locataire du domicile (départ brusque et imprévisible), le contrat de location continue au profit du concubin notoire qui vivait avec lui depuis au moins un an à la date du décès ou de l’abandon.

Notes

– Une condition minimale de vie commune pendant un an est requise en cas de concubinage, contrairement au PACS qui ouvre un droit automatique à la continuation du bail au profit du partenaire survivant ou délaissé.
– Par un avenant au bail originel signé par toutes les parties, le concubin hébergé peut devenir cotitulaire du bail d’habitation. Cela lui permet d’être à l’abri en cas de rupture et conforte le bailleur qui peut, par l’effet de la solidarité entre colocataires, réclamer l’intégralité des loyers et des charges à l’un comme à l’autre.

Propriété d’un seul concubin

Droit exclusif sur le logement

Le concubin propriétaire du logement peut librement le vendre ou le louer (il ne fait pas l’objet d’une protection, à l’image de celui qui assure la résidence des époux).

Le concubin qui n’est pas propriétaire du logement est hébergé à titre gratuit par son compagnon. Il n’a aucun droit à se maintenir dans le logement, faute de bail existant entre eux. Son compagnon propriétaire peut donc lui demander de quitter les lieux sans délai (par exemple, en cas de rupture ou de mise en vente du logement).

Droit de reprise

Le concubin, propriétaire d’un logement mis en location, peut exercer son droit de reprise pour son propre compte ou celui de ses ascendants et descendants, ou au profit de son délaissé doit verser une indemnité d’occupation à son ex-compagnon qui lui a laissé la libre occupation de son logement ;

Le survivant ne peut y loger qu’avec l’accord des héritiers. A défaut d’accord préalable, le survivant qui est resté en toute illégalité dans les lieux, doit leur verser une indemnité d’occupation.

Note

Pour protéger le survivant, le concubin propriétaire peut effectuer à son profit un legs de la pleine propriété ou de l’usufruit, en fonction de l’existence ou non d’héritiers réservataires.

Mais les droits de succession entre tiers étant fixés à 60 %, la souscription d’une assurance-vie au profit du survivant d’entre eux permettrait de payer une partie des droits entre concubins.

Propriété des deux concubins

Le logement qui appartient aux deux concubins est soumis au régime de l’indivision, légale ou conventionnelle :

– à défaut de précision sur la part de propriété de chaque concubin sur le logement (dans l’acte d’achat) ou de leur contribution respective à son financement ou de preuve du montant versé, les concubins en sont propriétaires indivis ;

– les concubins peuvent soumettre les biens qu’ils acquièrent en commun à une indivision qu’ils organisent eux-mêmes, en se répartissant les pouvoirs de gestion pendant la vie commune.

Pouvoirs respectifs

Les concubins doivent être d’accord pour vendre, louer ou donner le logement qu’ils ont acquis en commun.

Le prix de vente ou les loyers sont alors répartis entre eux au prorata de leur participation financière au moment de l’achat du logement.

En cas de rupture

A la rupture du concubinage, les concubins se partagent à l’amiable le bien. A défaut d’accord, le juge décide d’attribuer la jouissance du logement à l’un d’eux, contre paiement de loyers.

Note – Contrat de concubinage

Le contrat de concubinage, éventuellement conclu par les concubins, peut prédéterminer certaines règles relatives au logement (droit de préférence en cas de vente, propriété indivise, modalités de paiement de l’indemnité d’occupation, etc.).