Donations et usufruit

    Donations et usufruit

    15/10/2021 maformationimmo 2 Aucun commentaire

    Donations avec réserve d’usufruit

    Seule ou avec réversion d’usufruit

    La donation avec réserve d’usufruit est très courante. Elle permet au donateur de conserver la jouissance du bien et donc de maintenir son niveau de vie.

    Elle est parfois assortie d’une réversion d’usufruit.

     

    Donation avec réserve d’usufruit

    Dans l’acte de donation, le donateur se réserve le droit d’utiliser le bien et de percevoir les revenus qu’il procure (loyers, intérêts de placements) pour son profit personnel.

    Le ou les donataire(s) nus propriétaires n’entrent en possession pleine et entière du bien qu’à la fin de l’usufruit, c’est-à-dire au décès de l’usufruitier désigné, ou à l’arrivée du terme fixé.

    Lorsque cette réserve porte sur un logement, le donateur conserve le droit d’utiliser et d’habiter les lieux, ou d’en percevoir les loyers.

    Mais parce que la portée de cet acte sur la famille n’est pas toujours bien perçue, il est interdit de donner la nue-propriété des biens à une association reconnue d’utilité publique ou à une congrégation autorisée.

    A l’inverse, il est possible de donner l’usufruit du bien et d’en conserver la nue-propriété.

    Donation avec réversion de l’usufruit

    La donation avec réserve d’usufruit peut être complétée par une clause de réversion de l’usufruit, particulièrement fréquente entre époux.

     

    Il y a double donation :

    — une donation immédiate de la nue-propriété,

    — une donation à terme de l’usufruit.

    Il existe deux usufruits successifs :

    — un usufruit actuel et viager au profit du donateur ;

    — un usufruit successif au profit d’un tiers. Il existe dès la donation, seul son exercice est différé au décès du donateur. Ce second usufruit ne peut être exercé que dans la mesure où le bénéficiaire survit au donateur.

    Le donataire ne récupère la pleine propriété du bien qu’au décès du second usufruitier.

    Cette clause permet d’assurer un revenu au conjoint désigné (notamment par la perception de loyers), ou lui permet d’occuper un logement.

    Par ailleurs, la Cour de cassation a, à plusieurs reprises, affirmé qu’il n’est pas nécessaire que le bénéficiaire de la clause de réversion d’usufruit produise une attestation notariée pour pouvoir opposer aux tiers son droit à usufruit, dès lors que l’acte de réversion a été publié au fichier immobilier (il est tenu par le service chargé de la publicité foncière ; par le Bureau des hypothèques, avant 2013).

     

    Exemple

    André fait une donation hors part successorale d’un appartement mis en location à sa fille Sylvie avec réserve d’usufruit et réversion de cet usufruit au profit de Michèle.

    André décède, et Michèle devient usufruitière de l’appartement. Au décès de celle-ci, Sylvie deviendra la pleine propriétaire de l’appartement.

    Les loyers ont été perçus par :

    André jusqu’à son décès ;

    Michèle jusqu’à son propre décès ;

    Sylvie à compter du décès de sa mère, Michèle.

    Attention

    Certains considèrent que la donation avec réserve et réversion d’usufruit au profit du conjoint survivant perdrait de son efficacité compte tenu :
    – des droits du conjoint survivant sur le logement ;
    – du retour de la moitié des biens de famille au profit des père et mère et des collatéraux privilégiés ;
    – et de la part successorale du conjoint survivant (notamment l’option pour la totalité de la succession en usufruit).

    L’acceptation de la réversion d’usufruit est effective au moment de la donation. Elle n’emporte donc pas acceptation tacite de la succession du premier usufruitier.
    La donation avec réversion d’usufruit donne lieu au paiement de 125 € de droits d’enregistrement au moment de la présentation de la donation à la formalité
    .

    Donations de l’usufruit

    Donation de l’usufruit d’un bien

    La donation porte sur l’usufruit du bien. Le donateur en conserve la nue-propriété.

    Le but de cette donation est souvent d’assurer un niveau de vie suffisant au donataire (enfant handicapé, conjoint), sachant qu’il ne pourrait pas l’atteindre de lui-même. Il peut s’agir également d’une aide financière temporaire.

     

    Donation de la nue-propriété à A et de l’usufruit à B

    Donner l’usufruit à une personne et la nue-propriété à une autre permet de transmettre totalement un bien en tenant compte de la situation de chacun des donataires (par exemple, A handicapé reçoit l’usufruit et B, son frère, la nue-propriété).

     

    Donation de l’usufruit par le nu-propriétaire

    Le nu-propriétaire peut transmettre à un tiers l’usufruit du bien qu’il détient en nue-propriété, car il a vocation à en recevoir la pleine propriété à terme, même s’il n’en est pas encore titulaire.

    Le futur usufruitier aura la jouissance du bien uniquement après le décès de l’usufruitier actuel.

    Attention

    Il peut être dangereux pour le donateur fortement endetté de faire une donation démembrée, en se réservant l’usufruit par exemple. Utilisée à des fins de mise en insolvabilité, ce type de donation n’est pas opposable aux créanciers du donateur. Pour eux, cette donation litigieuse est rétroactivement révoquée. Le bien retourne dans le patrimoine du donateur pour sa valeur en pleine propriété.

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