Généralités 2

    Généralités 2

    15/10/2021 maformationimmo 2 Aucun commentaire

    Autres opérations

    L’opération patrimoniale qui est fictive est requalifiée en donation. Il en est ainsi, par exemple, de l’apport à une société civile de portefeuille (SCP) d’un bien en nue-propriété, suivi neuf mois plus tard de la donation des parts rémunérant cet apport.

    Pour la constitution d’une SCI entre époux, il est préférable de s’adresser à un notaire, afin d’éviter la requalification en donation entre époux.

    L’acte qui permet de s’appauvrir afin de bénéficier d’aides sociales est également requalifiable en donation par la commission de l’aide sociale.

    Le prêt d’argent, non déclaré en temps utile au fisc, peut être requalifié en don manuel eu égard au montant prêté.

    Le bail à nourriture est un contrat par lequel une personne (le « preneur ») s’engage à loger, nourrir et entretenir une autre personne (le « bailleur ») pendant une durée déterminée (généralement, jusqu’au décès du bailleur), en échange d’une somme d’argent, d’un meuble ou immeuble. Ce type de contrat peut être requalifié en donation déguisée dans les mêmes conditions que la vente en viager.

    La vente en viager à une personne qui se retrouve ensuite héritier ou légataire du vendeur est considérée comme une donation au moment du règlement de la succession si au moment de la vente l’accord de tous les héritiers réservataires n’a pas été obtenu.

     

    La clause de tontine, qui ne présente aucun aléa, constitue une libéralité selon un arrêt de la Cour de cassation du 10 mai 2007. En l’espèce, les parts d’une société civile immobilière avaient été mises en tontine au profit de celui des deux associés qui survivrait.

    Les faits révélaient que seul l’associé décédé en premier avait financé le capital initial de la SCI et que son état de santé à l’époque de la constitution de la société et la différence d’âge qui existait entre les associés rendaient très probable le fait qu’il décède avant l’autre associé.

    A l’inverse, la mise en réserve des bénéfices ne constitue pas une donation indirecte selon un arrêt de la Cour de cassation du 10 février 2009. Dans cette affaire, une société civile avait été constituée par une mère avec ses trois enfants. La mère qui détenait 99 % des parts de la société en a ensuite donné la nue-propriété à ses enfants.

    Pendant cinq années consécutives, les bénéfices distribuables dégagés par la société sont mis en réserve. L’Administration fiscale a considéré que ces décisions de mise en réserve équivalent à une donation indirecte avec renonciation définitive et irrévocable de la part de la mère à appréhender les bénéfices auxquels elle a droit en sa qualité d’usufruitière.

    Pour la Cour de cassation il n’en est rien. Avant l’attribution des bénéfices, l’usufruitier des parts n’a pas de droits dessus.

    Le fait de participer à l’assemblée générale qui décide d’affecter les bénéfices à un compte de réserve n’est pas constitutif d’une donation au nu-propriétaire. Cette position repose sur une jurisprudence antérieure qui confère la nature de fruits aux bénéfices uniquement à compter de leur attribution sous forme de dividendes.

    Précautions à prendre

     

    Pour éviter tout risque de requalification, il faut prendre certaines précautions :

    * ne pas modifier son contrat d’assurance vie sur son lit de mort ;

    * ne pas faire suivre immédiatement l’acte par une donation, il sera alors considéré comme fictif ;

    * vérifier l’existence d’une contrepartie à l’acte (allégement des charges, prix du marché…) ;

    * faire intervenir les enfants non bénéficiaires de la vente ;

    * en présence d’une assurance vie, vérifier l’existence d’un aléa.

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