Tout sur la lutte contre le blanchiment d’argent

Depuis 1988, les professionnels de l’immobilier sont soumis aux règles relatives à la lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme.

Les « professionnels de l’immobilier » couverts par ce dispositif sont : • Les agents immobiliers dont l’activité est définie aux 1°, 2°, 4° et 5° et 8° et 9° de l’article 1er de la loi Hoguet4 :
– achat, vente et recherche d’immeubles bâtis ou non bâtis ;
– achat, vente et location-gérance de fonds de commerce ;
– souscription, achat, vente d’actions ou de parts de sociétés immobilières ou de sociétés d’habitat participatif donnant vocation à une attribution de locaux en jouissance ou en propriété ;
– achat, vente de parts sociales non négociables lorsque l’actif social comprend un immeuble ou un fonds de commerce ;
– la conclusion de tout contrat de jouissance d’immeuble à temps partagé ;
Les syndics de copropriété dont l’activité est définie au 9° de l’article 1er de la loi Hoguet, dans le cadre de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Le périmètre des obligations LAB/FT s’applique de manière large « aux personnes physiques ou morales qui, d’une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d’autrui »5 mentionnées supra. Elle englobe notamment les agents commerciaux.
Nb) Les activités de location et syndics sont concernés par la lutte contre le blanchiment d’argent.

Exemple fictif 1

Jackpot, 250 000 € de commissions qui vont tomber !

Mme X est ressortissante de Russie. Elle réside fiscalement à Chypre. Elle souhaite acquérir un bien immobilier à Nice d’une valeur de 4 000 000 € au travers d’un montage complexe.

Elle indique que les fonds seront transférés du compte bancaire de son mari, de Suisse. Son avocate signera, avec sa procuration lors de la vente.

Votre stagiaire, un peu curieuse, a vérifié votre cliente est la femme d’un homme politique connu, qui a été condamné plusieurs fois pour corruption.

Exemple fictif 2

Madame X au chômage, sans revenu apparent se présente à vous, elle souhaite acquérir un bien dans le VIIème à Paris d’une valeur de 750 000 euros. Finalement en accord avec le vendeur, Madame X acquiert ce bien à 350 000 euros. Le vendeur vous propose de rédiger deux compromis, un compromis à 750 000 euros tel que prévu dans votre mandant et un compromis à 350 000 euros. L’acquéreur signe les deux compromis. Le vendeur indique oralement vous payer vos honoraires en liquide.

Exemple fictif 3

X propose un bien à la vente pour un montant de 700 000 €. Dès la parution de l’annonce, M. Y se propose d’acquérir le bien, sans négocier, au prix affiché. M. X accepte immédiatement la proposition d’achat, à prix élevé, et le compromis de vente est signé. Comme prévu dans le compromis, une indemnité d’immobilisation est prévue. Le futur acquéreur, s’engage à verser 70 000 €, soit 10% du montant de la vente. Le futur acquéreur les verse sans problème et ensuite se rétracte sans justification, 15 jours après. Il ne répond plus à vos appels lui indiquant que le vendeur souhaite récupérer son indemnité d’immobilisation. 70 000 € sont alors versées au vendeur.
Exemple fictif 4

Madame D se présente avec Monsieur R, vendeur dans une boutique de luxe. Il gagne 2500 euros par mois et souhaite acquérir une villa de 1 500 000 sur les hauteurs de St Tropez. Madame D aimerait bien régler cette villa comptant et si possible en espèce. Madame D pose plein de questions et M. R semble absent de cette vente.

Exemple fictif 5

D souhaite acheter son bien immobilier en plein cœur de Paris, sans prêt. Il vous informe qu’il va transférer des Iles vierges britanniques, 350 000 euros, et qu’il achètera avec une entreprise immatriculée dans le Delaware aux Etats-Unis. Il vous assure que personne ne saura d’où vient les fonds et que personne ne saura qu’il est derrière l’opération.

Ces exemples recouvrent de nombreuses thématiques qui devraient alerter les agents immobiliers comme :

L’achat par une tierce personne, le bénéficiaire final étant caché,
Les personnes politiquement exposées,
L’absence de justification de provenance des fonds,
Nationalité ou résidence fiscale à risque
Sous-évaluation du bien
Provenance des fonds issues d’un paradis fiscal
Achat par une société opaque
Impossibilité de savoir qui est le détenteur original du bien
Donation déguisée
Des exemples types de situations à risque publiés par Tracfin.