Quels sont les éléments pris en compte pour apprécier le dossier du client ?
Quels sont les éléments pris en compte pour apprécier le dossier du client ?
De nombreux éléments vont entrer en compte, mais certains éléments sont toujours importants :
<ul>
<li> la stabilité et l’ancienneté professionnelle pour les salariés,</li>
<li>la capacité d’épargne prouvée (présence d’un PEL, versements réguliers sur un livret depuis plusieurs années, etc.),</li>
<li> la comparaison entre ce qui est payé chaque mois avant le prêt (loyer + épargne) et les mensualités totales du prêt,</li>
<li> le montant de l’apport personnel : 10 % minimum, mais les banques préféreront un pourcentage de 25 voire 30 %,</li>
<li> le taux d’endettement, qui ne doit pas dépasser 33 %,</li>
<li> la qualité du projet : les banques attachent une certaine importance à la qualité du logement (construction, localisation géographique, etc.).</li>
</ul>
Pour les salariés, demandez au minimum un Contrat à Durée Indéterminée (CDI) même si des exceptions peuvent être faites, par exemple pour certaines personnes qui ont choisi depuis longtemps de travailler en intérim.
Quels sont les éléments pris en compte par les banques dans le calcul du revenu ?
C’est le critère de pérennité utilisé en cernant précisément les revenus et les charges du ménage. Vous vont essayez de déterminer si ce revenu est ponctuel sur une année ou s’il a des chances de se maintenir dans le temps.
Vous déterminez les éléments les plus structurants :
<ul>
<li> les revenus stables : les salaires nets, les loyers perçus, les bénéfices (activité non salariée), les pensions et rentes reçues. Vous pourrez y inclure différentes aides et allocations sociales seulement si celles-ci sont assurées pendant la majeure partie de la durée du prêt,</li>
<li> les charges récurrentes : les crédits en cours, les pensions versées, les loyers éventuels (notamment en cas d’achat d’une résidence secondaire, lorsque vous êtes locataire de votre résidence principale).</li>
</ul>
La différence entre vos revenus stables et vos charges récurrentes constitue les ressources nettes.
Comment prendre en compte les revenus variables ?
En ce qui concerne les revenus variables (commissions, dividendes, remboursement de frais), ils seront pondérés en fonction de l’ancienneté dans la profession et de la part qu’ils représentent par rapport au revenu fixe.
Par exemple Pour un VRP avec 5 ans d’ancienneté, et un revenu annuel de 38 000 € dont 23 000 € de variable, la banque pourra accepter de prendre en compte la totalité de son revenu.
En revanche, pour un commercial débutant qui gagne 1 000 € par mois de fixe et 15 % de commissions liées à ses résultats, compte tenu de la faible durée d’ancienneté, la banque ne pourrait retenir que la partie fixe des revenus dans le calcul de l’endettement.
