Tout sur la lutte contre le blanchiment d’argent 5

L’identification doit ainsi intervenir :

– avant la signature d’un mandat y compris dans le cas où cette signature intervient lors de la première prise de contact entre le professionnel exerçant une activité d’intermédiaire dans la transaction et un vendeur potentiel ;

– en l’absence de mandat, avant la signature de tout autre document contractuel traduisant la relation d’affaires entre l’intermédiaire et le client-vendeur (cf. article R. 561-2-1 du CMF) ;

– en l’absence de document contractuel, avant toute intervention du professionnel en vue de la réalisation de la vente d’un bien du client qui fait appel à lui ;

– dans le cas d’une relation d’affaires entre le professionnel (intermédiaire) et un client acheteur d’un bien, les procédures d’identification du client sont mises en œuvre avant toute manifestation de l’intérêt du client pour le bien et qui peut se traduire par la présentation d’une offre d’achat. Le professionnel doit ainsi s’acquitter de ses obligations d’identification avant tout examen de l’offre proposée par le client potentiel ;

– dans tous les cas où une promesse de vente, promesse d’achat, compromis de vente ou tout autre document s’assimilant à un avant-contrat liant le vendeur et l’acheteur est rédigé, l’identification du client doit être réalisée avant l’élaboration de cet avant contrat.

Le système d’évaluation et de gestion des risques – clé de voute du dispositif antiblanchiment et de lutte contre le financement du terrorisme – est constitué de l’ensemble des mesures techniques et organisationnelles mises en place par les professionnels pour détecter de manière pertinente les personnes et les opérations à risque et les signaler à Tracfin.
La mise en place d’un tel système permet au professionnel d’identifier, d’analyser et de comprendre les risques LCB/FT afin d’appliquer des mesures de prévention, d’atténuation ou d’élimination des risques identifiés.
Ce système comporte en général :
– un volet « classification » des risques auxquels le professionnel est exposé au regard, notamment, de ses activités/opérations/services/clients/implantations (cartographie des risques) ;
– un volet « opérationnel » décrivant les procédures à mettre en œuvre, par le professionnel, en réponse aux risques identifiés préalablement.
Ce système doit être individualisé et adapté à la situation particulière de chaque professionnel de l’immobilier.
Il est nécessaire de prendre en compte les particularités de l’entité (sa taille, sa clientèle, la nature des biens entrant dans le champ de son activité, son implantation géographique) afin de s’assurer que les systèmes mis en place sont adaptés à la situation de chaque établissement.
En conséquence, la simple reprise des présentes lignes directrices ou la reproduction des articles du code monétaire et financier par le professionnel ne saurait suffire à le mettre en conformité avec les exigences de l’article L. 561-32 du code monétaire et financier.
L’autorité de contrôle rappelle que ce système doit faire l’objet d’un écrit diffusé à l’ensemble du personnel de la structure ayant pour mission de mettre en œuvre les mesures de vigilance en matière de LCB/FT.
Le document écrit doit retracer l’ensemble de la démarche du professionnel, qui se décompose en trois étapes comme suit :
Il s’agit donc, en premier lieu, de dresser une cartographie des risques (étapes 1 et 2 : identification, évaluation et classification des risques), puis de décrire les mesures opérationnelles à adopter afin de prévenir, atténuer ou éliminer les risques identifiés
(étape 3).

Source Tracfin

La cartographie des risques LCB/FT est le socle de la stratégie de gestion des risques. Il s’agit d’une nomenclature, établie par le professionnel, des situations dans lesquelles il peut avoir à faire à une opération ou à une personne suspecte. En cartographiant ses risques, le professionnel crée les conditions d’une plus grande connaissance et donc d’une meilleure maîtrise des risques auxquels il est confronté.
Elle s’organise en deux étapes : l’identification des risques d’une part, la « classification » et l’évaluation des risques, d’autre part.

RISQUES IDENTIFIES
Sur la personne physique :
• Incohérence entre le profil du client (âge, revenus, profession, diverses informations
recueillies sur le client) et l’opération ou les flux observés ;
• Le client exerce-t-il une profession à risque ?
• Quel est son « train de vie » ? Est-il disproportionné avec les revenus d’activité
déclarés?
• Le client réside-t-il dans un pays à risque figurant sur les listes publiées par le GAFI ?
• Le projet immobilier envisagé est-il situé dans une zone sensible ?
• Le client occupe-t-il des postes qui l’exposent à des risques particuliers en raison de
fonctions politiques, juridictionnelles ou administratives ? Est-il une personne
politiquement exposée (PPE) ?
• La personne est-elle connue, en source ouverte, pour diverses infractions ?
• Les documents fournis sont-ils probants ?
• Le client ou son représentant légal sont-ils physiquement présents aux fins de
l’identification ?
• etc.

RISQUES IDENTIFIES
Sur la personne morale :
• Secteurs d’activités sensibles (BTP, sociétés de surveillance, formation professionnelle, secteur hôtelier, restauration rapide, cartes prépayées, rénovation énergétique, dépannage à domicile, secteurs atypiques ou nouveaux (commerce de terres rares, financement
participatif, biens à double usage, monnaies virtuelles, etc.)) ;
• Entreprises récemment créées ;
• Difficultés pour identifier le bénéficiaire réel d’une opération ;
• Changements fréquents de gérance ;
• Age du gérant ;
• Localisation des activités (zone sensible, société de domiciliation, adresse non
clairement identifiée, pays à risque figurant sur les listes publiées par le GAFI
notamment) ;
• Incohérence chiffre d’affaires / marge brute avec la moyenne du secteur ;
• Absence de correspondance entre l’activité de la société partie à la transaction
présentée par le client et son objet social déclaré ;
• etc.
Sur l’opération :
• Le produit ou l’opération favorise l’anonymat ;
• Nombreux versements en espèces ou paiement en espèces d’un montant significatif ;
• Prix anormalement bas ou élevé ;
• Flux à caractère professionnel sur un compte privé ;
• Paiements en provenance de tiers ;
• Paiements en provenance de l’étranger ;
• Doute sur l’origine ou la destination, notamment géographique, des fonds ;
• Acquisition immobilière en ayant recours à des fonds à l’origine non traçable (espèces, tontine, etc.) ;
• Financement par un prêt non bancaire ;
• Montant inhabituellement élevé ;
• Montage complexe ou sans justification économique (multiplicité de comptes bancaires, multiplicité d’intermédiaires ou de structures, etc.) ;
• Montage financier atypique ;
• Lien entre vendeur et acquéreur ;
• Opération annulée et demande de remboursement sur un compte tiers des sommes séquestrées ;
• Réception de fonds en provenance d’une personne physique ou morale non cliente et
demande de retour des fonds, notamment vers un compte différent du compte émetteur ;
• Opération non effectuée et perte du dépôt de garantie alors que vendeur et acquéreur se connaissent ; • etc.
Pour les syndics de copropriété plus spécifiquement :
• Paiement des charges de copropriété en espèces ;
• Paiement des charges par une personne physique ou morale sans lien avec le propriétaire ;
• Proposition voire vote de travaux sans justification ;

• etc.